多方竞逐万亿级住房租赁市场 阿里巴巴等巨头介入

住房租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分,这已成为业内共识。面对研究机构预测的万亿级别的市场潜力,不仅标杆房企、中介机构在积极布局,阿里巴巴、银联、国有商业银行等巨头也纷纷强势介入,使得住房租赁市场的未来发展“更有看头”。

打开空间的同时,市场格局也在发生变化。那么,新格局将给市场各方带来什么样的机会和挑战?传统中介将何去何从?在不少业内人士看来,不管是老企业还是新生代,不管是合作还是竞争,住房租赁市场未来的空间足够大,也足够容纳各方力量和智慧,共同推动市场的多维搭建和快速发展。

两类企业或受影响

就在本月,阿里巴巴旗下支付宝宣布租房平台上线,首批开通上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等八城线上租房服务,有超过100万间公寓将“入驻”支付宝。

在业内人士看来,互联网巨头的强势介入,受影响最大的将是两类企业:一是以收取端口费为盈利点的房地产电商平台。在支付宝进入前,在这类电商平台公司上发布二手或租赁房源是要付端口费的。而现在支付宝零费用与长租公寓品牌的合作,其强大的流量导入能力是其他房产电商平台无法比拟的。

二是中原地产、链家等传统中介的中低端租赁业务也将受到冲击。在住房租赁市场,收入水平不高的单身年轻人是一个庞大的租赁群体,也正是目前长租公寓市场的主要目标客群。长租公寓一般提供面积较小的单套房源,集中式管理、品牌运营,且交通配套更符合年轻人上班需要。在长租公寓和个人房东“老破小”房源之间选择,更多的年轻租客青睐长租公寓。这部分需求被分流后,传统中介的租赁业务难免受到影响。

传统中介不可替代

想在市场占有一席之地,必须要有过人之处。支付宝租房的核心优势是信用评价系统,以及基于评价系统衍生的免押金。免中介费也是其吸引客户的卖点。而在一些传统中介机构从业人员看来,支付宝平台的信用租房不可能代替传统中介,双方各有各的优势。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,支付宝模式也有两个痛点:一是房东能否接受信用抵押。作为房东,信用或许远不如一个月押金来得有安全感。“万一遇到糟心的租客,房东的损失也不小,设施设备不爱惜使用,一年下来新品也变旧品了。更何况有些租客有特殊要求,一些设施是特别定制的,折旧成本不低。”卢文曦认为,从中原地产接触的实际情况看,房东很少会接受信用抵押的方式,免押金的房源选择余地不大。

二是房东能否接受房租月付,尤其是中高价位房源房东。在一线城市,高端房源月租金近万元,房东预收三个月,可以做些投资理财,如果实月付租金,就没法高效利用。从支付宝目前挂牌房源看,月付式房源几乎集中在2000元/月以内的低端房源。

在卢文曦看来,支付宝平台上的房源大多以单间出租,针对单身以及短期居住的租客为主,而传统中介针对中高端市场更有优势。综合来看,支付宝对低端租房市场有一定吸引力,而传统租房房东更倾向一年甚至更久的稳定租赁关系,产品则以整套出租为主。支付宝和传统租赁各有客群和优势,但传统中介公司应在租赁业务上有所侧重——适当放弃中低端租赁市场,重点抓住以家庭为租赁对象的高端整租市场。

事实上,支付宝租赁平台接入的租赁房源目前确实以蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等长租公寓品牌为主,包括世联行(002285,股吧)红璞公寓、万科泊寓等长租公寓品牌都有意向进驻,而个人房东手上的租赁房源并不是支付宝接入的对象。

多方竞逐万亿市场

对于市场规模,东方证券近期研报指出,目前我国租房人口估计为1.9亿,主要由流动人口及高校毕业生构成。未来,国内住房租赁市场的主战场在一、二线城市。东方证券选取了四个一线城市及23个二线城市进行详细拆分计算,测得目前我国住房租赁市场规模已达1.3万亿元,其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。该报告预测,至2030年,我国租房人口将达2.7亿,整体市场规模将达4.2万亿元。

如此可观的市场前景,不仅吸引了支付宝这样的互联网巨头,“国字头”企业也迅速切入。10月11日,中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议。17日,中国银联再牵手武汉住房保障和房屋管理局。银联方面称,今年年内有望在12个试点城市全部开通服务。

国有大行紧随其后。10月17日,中国建设银行(601939,股吧)安徽分行与合肥市住房租赁行业联盟签订战略合作协议,成为首个与当地住房租赁行业联盟(行业协会)签订战略合作协议的银行。

不少住房租赁行业从业人员认为,应该用更长远的眼光来看待未来发展。租购并举将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间内,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中,租房市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实。

市场容量巨大,足以容纳各方力量和智慧。蘑菇公寓联合创始人龙东平认为,未来住房租赁市场的格局或将与房地产销售市场一样,一、二线城市也出现数个万科、龙湖等龙头企业,供给大众型出租房。“但这个巨量市场不可能一家独大,中小公寓运营商的产品将更加精细化、特色化,为这个市场提供更加丰富、多元的参与元素。”龙东平表示。

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